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經典的項目投融資方案_2018年末尾特別想說的一些房價判斷

蘇州小微企業免息貸款條件

        本文轉載自公眾號:“真叫盧俊”

      都說到了12月25號之后,很多人就開始惆悵,惆悵這一年怎么什么都沒做,但也同樣覺得未來一年或許會改變很多,這就是時間更替的秘密,給人夢境也給人清醒

      這何嘗不是房地產本身呢。到了如今這個截點我想你應該看過很多大大小小的總結和盤點,不論是高屋建瓴的宏觀趨勢亦或者短兵相接的資金來往,你是否真真實實的感受到這個賽道劃過你身體的感覺

      今天我說說這一年我看到的,關乎樓市趨勢,也最終會呈現在價格表現之上,希望這些困惑不會伴隨你到2019年

      01、關于一線城市

      一線城市的房產,如今已經被賦予越來越多的意義,也正是這些特殊的象征,直接導致了今年樓市的困局

      對于有錢人來說,房子對于他們來說既是過程也是結果。中產階級以上主流價值觀在這一年已經沉淀,如果你有錢,那么你大概率會去買房。但是與此同時你又會通過自己這一次房產,來證明自己的有錢

      往年這樣的脈絡只是若影若現,但是經歷過2015-2016年的樓市大牛市,這兩年的市場波動是少有的在房價高位的階段上的重度提升,在這一輪趨勢中,有房產一族進一步的樹好了門檻,從2017年開始置換占據了一線城市的絕對主力

      這樣的壞處是很多的,最大的壞處就是房產進入內部循環之后直接導致了需求量的匱乏,這樣的問題也就在2018年集中性的暴露

      這一年的樓市和往年不同,以前是不買,現在是沒錢,沒錢這兩個字衍生開來說就是:

      能夠買房的人,已經都沒錢了

      當然,很多時候這樣的格局在往年也都會破,為什么,因為底層剛需容易焦慮容易恐慌,然后總是有人翻身進入房產一族

      但是今年不同的是出現了兩個變數,第一一線城市進入人口管控階段,外來人口擠入滯緩,導致外驅購買力進入滯緩。第二是經濟下行導致內驅購買力收入增速滯緩。過去三年不論是股市還是資本市場給個體注入購買力的通道已經徹底關閉

      今年我們公司一個新來的同事,和我說了想要扎根上海(樓盤)的決心,決定賣掉家里四套房子換上海的一套,可以看出有多艱難

      所以2019年的樓市如果要發生改變,需要幾個前提,或者置換首付比例降低讓內循環可以繼續滾動起來,或者買房門檻降低拓生外區購買力,或許經濟水平恢復整體提升客群購買力,不然2019依然會沿襲2018年的局面,甚至會更嚴重

      因為今年的上海樓市是少見的供過于求的樣子,今年的供應量就有超過300萬還沒有消化掉,這些都會疊加到明年,而且耐性更差,這些都會成為一個個X因素干擾市場的波動

      但是始終一線城市還是沒問題的,市場越差的時候一線越展現自己的虹吸效應,2019會是探底的一年,一些雞賊的開發商已經加快了拿地的節奏。這個戰場越來越成為拼耐力的舞臺

      如今的一線城市,最怕的不是持有房產者,也不是無產一族,最擔心的應該是持有房產卻背上太多杠桿的負債者

      如果沒有意外,價格會依然保持在2018年的水準,而2018年的水準就是2016年的水準

      02、三四線城市

      三四線城市會更加復雜

      三四線城市房價已經到了高位,我聽過不止一個小縣城的房價已經達到了2.5萬,而上海的金山,房價只要1.5萬,這樣的對比各位應該有直觀的感受,很明顯整體的三四線的房價是虛高啊

      另外我想各位應該看到下半年有一個主旋律就是城市群戰略,一線城市帶動周邊城市,城市群戰略其實表達了一個信號,就是人們涌入一線城市去發展的欲望是不能阻擋的,但是一線承載量又有限,所以在這樣的趨勢下構建了城市群這樣的折中模式

      而城市群有兩種方式,第一種在一線城市工作在周邊城市生活,第二種是參與一線城市的經濟體系,但是在周邊城市享受成本優勢

      所以從這個角度各位可以看出,不論是環滬還是環京或者環深,這么多城市能不能成你就看2個元素就可以了:

      有沒有便捷的城際交通以及有沒有咬合緊密的產業融合

      其他的三四線,從2017年開始一度想要用小鎮模式去撬動和盤活,但是從目前的效果來看也不是很理想的。這已經很明顯了到了如今這樣的發展階段單純的低土地成本已經很難盤活零散型三四線市場

      而且在未來,三四線還有一個比較棘手的問題要解決,這兩年的去庫存策略毫無疑問是成功的,但是這個去庫存只是去掉了開發商手上的庫存,未來這些存量空間如何盤活運營很是關鍵

      未來3-5年會進入到社會資源去庫存的階段。所以在這里不得不說,萬達商業這一步走的還是很討巧,輕資產模式后的萬達商業在這樣的氛圍里有大量的發展空間

      當然,三四線房價比較難量化,因為城市差異性太大,但是我想舉一個例子給大家找點感覺。

      目前三四線城市,能夠把房價發展的比較好的城市應該算昆山(樓盤)了,首先昆山自己城市經濟能級足夠,已經接近一些省會城市了,第二屬于環滬城市且有軌交支持,最后城市房地產發展的也比較早

      就是這樣的城市,如今的房價在2-2.3萬左右,所以如果你去的三四線,能級不如他格局也不如他,但是房價已經開始逼近了,那么是不是樓市的風險也就有點大了呢

      當然,這個只是感覺,但是買房很多時候感覺真的很重要

      03、貨幣化棚改

      但是說到三四線,還有說到一個不能忽略的變量,叫貨幣化棚改

      說實話,最近一些輿論開始把這個政策開始曲解甚至妖魔化,但是我個人覺得,貨幣化棚改是非常好的一個模式,也是最快程度將財富從政府轉移到個體最有效也是最快速的方式

      我們所期待的藏富于民,不就是如此么

      而且伴隨著貨幣化棚改可以同步帶動城市更新和三四線城市去庫存的策略,所以如果沒有意外的話,這個政策會一直持續下去

      但是值得注意的,未來可能受到抑制的方向就是通過棚改貨幣化之后的資金做杠桿化處理

      為什么呢,因為安置的受眾本質上個人過去的現金流并不穩定,如果過度的杠桿化會加劇風險,并且提升銀行壞賬

      在地方城市層面,我覺得需要焦慮的不是貨幣化棚改帶動的樓市泡沫,更加需要擔心的是,如果貨幣化棚改停止之后社會購買力如何有效跟進以及實現內循環

      所以如果是一個有遠見的地方政府,應該在城市棚改的階段,不是抓緊時間賣地,而是抓緊時間做產業引進以及產業升級,在棚改結束的這段時間內構建自己的產業鏈,這樣城市發展會良性循環很多

      這方面蘇州(樓盤)過去15年做的成功很多,我真心建議很多小縣城不要去大城市取經了,做到15年前的蘇州,或許就是一個好的開始

      所以當你如果進入到一個棚改特別大的一個城市,希望你可以看看除了房地產,這個城市還有沒有其他的變化,以及棚改的量是不是起的太兇了,很多小細節你都可以窺視出這個城市是不是真的想要長線發展

      04、二線城市

      最后說說二線城市

      二線城市也是最復雜的。2017年為典范的成都以及2018年為典范的西安(樓盤),全國各地的二線城市在這一段時間開啟的轟轟烈烈的搶人大戰

      搶人大戰的背后其實是不同城市的資源指標的搶奪,如果沒有意外的話,未來一個城市想要獲得土地指標、軌交指標、醫療指標一切指標都是從人口維度進行判斷的,而這些指標則直接決定一個城市可以吸納的投資額度,這也決定了為什么搶人大戰會這么兇猛

      所以伴隨著這樣的趨勢,同步帶來的蝴蝶效應就是戶口的價值開始削弱了,可能經過一段時間之后,資源劃分不再依賴戶口,未來劃分的標準更多的依賴2個元素:

      你的房產在哪里以及你的納稅額是多少

      如果你在二線城市生活,我希望你能夠提前關注這兩個元素

      然而今年二線城市的不穩定各位應該也能感受到,最強勢的杭州(樓盤),上下半年的急轉直下也最大程度的表明了,二線城市的經濟托底效應依然很弱

      所以房價在很長一段時間依然會保持波動,價格的整體震蕩會比較明顯,而這樣的震蕩也會是常態,如果你要投資二線城市,你要做好這樣的心理準備

      最后,二線城市因為差異化很大,所以沒有共性式的結論,我個人建議要多研究這個城市,實在不懂的,可以多看看長三角

      05、樓市黑天鵝

      最后和大家說下未來市場里可能發生的幾個黑天鵝事件

      第一個,共享辦公的滑坡,再多的概念也掩蓋不住辦公成本的高企,伴隨著整體經濟下行,小微企業對于成本的敏感度越來越高,未來代替共享辦公的會是家庭式辦公,住宅可注冊企業都將成合法,在家辦公的優勢則凸顯,未來三年,成本凌駕于酷炫概念之上

   di yi ge, gong xiang ban gong de hua po, zai duo de gai nian ye yan gai bu zhu ban gong cheng ben de gao qi, ban sui zhe zheng ti jing ji xia xing, xiao wei qi ye dui yu cheng ben de min gan du yue lai yue gao, wei lai dai ti gong xiang ban gong de hui shi jia ting shi ban gong, zhu zhai ke zhu ce qi ye dou jiang cheng he fa, zai jia ban gong de you shi ze tu xian, wei lai san nian, cheng ben ling jia yu ku xuan gai nian zhi shang

      第二,租售并舉的作用不在于房地產,我個人認為租賃市場的最終意義是讓95后和00后可以降低生活成本的壓力,從而復制90年代末兩千年初的經濟活力的盛況,毫無疑問居住成本已經越來越多的束縛住年輕人群體,中國經濟要有未來,就必須釋放僅有的那群年輕個體

      第三,農村土地或許可以進入流轉,決定經濟走勢的三個元素資本、人和地,很顯然資本和人在過去依賴通貨膨脹和戶籍剪刀差模式紅利釋放的差不多的,中國最大也是最后的一塊蛋糕就是農村土地,伴隨著深度的城鎮化,這一塊如何合理的流轉一定會被提上議題,如果啟動,對于房地產的改變將會遠甚于其他

      第四,關于房子的稅收我不太擔心房產稅但是我擔心空置稅的征收。對于圍繞房產的稅種已經有很多討論了,我始終認為對于房產征稅核心訴求就是希望房子可以更好的流通以及均勻分配起來,所以與其擔心針對所有人的房產稅,不如擔心針對個別人的空置稅,雖然如何判別比較難,但是我一直覺得這事發生的概率要更大些

      06、最后

      最后總結一下

      1、一線始終是一線,會是所有市場里最好的市場,這是一個靠耐力的舞臺

      2、二線始終是二線,說再多次新一線那也是二線,未來兩年大概率就是高頻震蕩,這是一個勇者勝的舞臺

      3、三四線城市太復雜太難說,這是一個撞大運的舞臺

      4、一線城市的商辦沒有高手帶路不要碰,二三四五(002195,股吧)線的商辦有高手帶路也不要碰,因為這個高手多半會是騙子

      5、其他的也沒什么好說了,如果實在不知道干嘛,手握現金,走到哪里你都是爺

      2018年的樓市如果讓我來總結的話,其實我想說,如今這個世道,你必須站在今天看到后天,才能活到明天,混沌的市場是一時,但也終究讓我們這些當局者焦慮不安。試著讓自己跳脫思維,或許是在這交替的時間里我們最需要做的

      堅信未來會越來越好,也重視如今凜冽的寒冬,其實每一個周期都是這樣過來的,悲觀者永遠是正確的,但樂觀者永遠是成功的,這是這一年我學到的小事

      送上一首歌,來自我很喜歡的歌手樸樹:colorful day,祝大家2019陽光燦爛

      最后說一句:

      “2018,我就不送你了。”

      以上為正文,來自盧俊

    

     (責任編輯:宋虹姍 HO031)

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